Beschreibung
Unser nächstes Projekt in Eichenau ist ein sofort verfügbares, gepflegtes Reiheneckhaus in ruhiger Lage in Eichenau. Es bietet ein großzügiges und zugleich klassisch gegliedertes Raumkonzept über vier Ebenen. Erdgeschoss und Obergeschoss bilden die beiden zentralen Wohnebenen, während das ausgebaute Dachgeschoss mit seinem offenen Studio zusätzliche Möglichkeiten eröffnet. Das Kellergeschoss bietet darüber hinaus umfangreiche Nutz-, Hobby- und Abstellflächen.
In den vergangenen Jahren wurden bereits zahlreiche wesentliche Bauteile des Hauses modernisiert. Unter anderem wurden die Fenster erneuert, das Bad und Gäste-WC modernisiert, die Dachflächenfenster ausgetauscht, der Balkon saniert sowie die Heizungsanlage und der Öltank erneuert.
Das Erdgeschoss empfängt Bewohner und Gäste über einen separaten Flurbereich. Von hier öffnet sich die Wohnebene mit Küche, Essdiele und dem großzügigen Wohnzimmer. Die Anordnung schafft eine angenehme Verbindung zwischen den einzelnen Wohnbereichen, ohne auf eine klare Raumstruktur zu verzichten. Der Eingangsbereich und die Küche sind gefliest, während im Wohnzimmer Laminat verlegt wurde.
Besonders schön ist der rückwärtige Wohnbereich: Eine breite Fensterfront bringt viel Tageslicht in das Wohnzimmer und schafft zugleich den direkten Bezug zum Außenbereich. Von hier gelangt man auf die Terrasse und weiter in den gewachsenen Garten. Die Terrasse ist mit Granit- und Waschbetonplatten ausgeführt. Im Erdgeschoss befindet sich außerdem ein separates WC im Erdgeschoss sowie die zentral angeordnete Treppe zu den weiteren Etagen.
Im Obergeschoss befindet sich der private Schlafbereich des Hauses. Hier stehen insgesamt drei Schlafzimmer zur Verfügung, die sich beispielsweise als Elternschlafzimmer, Kinderzimmer, Gästezimmer oder Arbeitszimmer nutzen lassen. Von einem der Schlafzimmer besteht Zugang zum Balkon. Die klare Aufteilung der Etage eignet sich damit besonders gut für eine Familie. Das modernisierte Badezimmer im Obergeschoss verfügt über Dusche, WC, Waschbecken mit Unterschrank, Spiegelschrank und Fenster. Eine abgehängte Decke mit integrierten Halogenspots und eine großzügige Wellnessbrause in der Dusche ergänzen die Ausstattung.
Ein besonderes Plus bietet das Dachgeschoss. Hier befindet sich ein großzügiges, offen gehaltenes Dachstudio, das vielfältig genutzt werden kann – beispielsweise als Homeoffice, Hobbybereich, Rückzugsort, Spielzimmer oder zusätzlicher Wohnbereich. Drei erneuerte Kunststoff-Dachflächenfenster sorgen für natürliche Belichtung. Durch die offene Gestaltung und die sichtbare Einbindung des Treppenaufgangs erhält diese Etage ihren ganz eigenen Charakter.
Auch das Kellergeschoss überzeugt mit einer guten Nutzbarkeit. Neben dem Treppenbereich stehen ein großzügiger Hobbykeller, ein Heizungsraum mit Öltank sowie ein separater Wirtschafts- und Vorratskeller zur Verfügung. Damit bietet das Haus reichlich Stauraum und zusätzliche Flächen für Freizeit, Hauswirtschaft und Vorratshaltung.
Zur Immobilie gehört außerdem eine Einzelgarage. Vor der Garage, im rückwärtigen Bereich, befindet sich zusätzlich ein überdachter Freisitz.
Modernisierungen und Ausstattung
Das Haus wurde über die Jahre kontinuierlich instand gehalten und in wichtigen Bereichen modernisiert. Besonders hervorzuheben sind die vollständig erneuerten Kunststofffenster mit Zweifachverglasung sowie die erneuerte Haustür. Auch die Rollläden beziehungsweise deren Gurte wurden überarbeitet.
Zu den wesentlichen Maßnahmen zählen die Fenstersanierung ab 2009, die Badsanierung im Jahr 2013, der Austausch der Dachflächenfenster und eine Dachbeschichtung im Jahr 2014 sowie die Balkonsanierung im Jahr 2017. Im Jahr 2020 wurden schließlich der Brennwertkessel und der Öltank erneuert.
Die Heiztechnik stammt von Viessmann und wurde regelmäßig gewartet. Der ebenfalls erneuerte Öltank verfügt über ein Fassungsvermögen von rund 4.000 Litern.
Ausstattung
- Kunststofffenster mit Zweifachverglasung, erneuert ab 2009
- Haustür erneuert
- Neue Fliesen im Eingangsbereich, 2025
- Modernisiertes Bad, 2013
- Modernisiertes Gäste-WC, 2013
- Dachflächenfenster erneuert, 2014
- Dachbeschichtung, 2014
- Sanierter Süd-Balkon (inkl. moderner Brüstung), 2017
- Viessmann-Brennwertheizung, erneuert 2020
- Erneuerter 4.000-Liter-Öltank, 2020
- Laminatböden in Wohn- und Schlafräumen
- Gefliester Eingangs- und Küchenbereich
- Großzügige Fensterfront im Wohnzimmer
- Süd-Terrasse (circa 12,5 qm) mit Granit- und Waschbetonplatten und Markise
- Ausgebautes Dachstudio mit drei Dachflächenfenstern
- Einzelgarage und überdachter Freisitz
- Gewachsener Garten
- Natursteinteppich im Eingangsbereich
Lage
Ländlich, aber verkehrstechnisch sehr gut angebunden: Die Gemeinde Eichenau liegt etwa 6 km östlich von Fürstenfeldbruck und circa 20 km westlich vom Münchner Zentrum entfernt. Die „Gartenstadt“ Eichenau gehört zu den gefragtesten und schönsten Standorten im westlichen Landkreis und bietet eine ideale Infrastruktur. Die Gemeinde verfügt über einen eigenen S-Bahn Anschluss (Circa 2 Kilometer vom Haus entfernt und in circa 5 Minuten mit dem Auto erreichbar) mit kostenfreien Parkplätzen. In knapp 25 Minuten erreicht man mit der S4 den Münchner Hauptbahnhof. Der Ort wird überwiegend von Einfamilienhäusern, Doppelhäusern und Reihenhäusern dominiert und überzeugt durch die Nähe zu München und seinen hohen Freizeit- und Erholungswert. Am Eichenauer Badesee, an dem man sogar im Hochsommer einen freien Platz ergattern kann, gibt es einen Beachvolleyballplatz sowie einen Skaterplatz. Der idyllische Starzelbach oder das herrliche Naturschutzgebiet laden zu einem Spaziergang ein und bieten Platz zum Entspannen. Entlang der Hauptstraße und fussläufig erreichbar, findet man diverse Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Apotheken, Bäcker und Metzger sowie alle Geschäfte des täglichen Bedarfs. Weiterhin gibt es eine große Auswahl an Kinderbetreuungsmöglichkeiten (Krippen und Kindergärten), zwei Grundschulen und eine Mittelschule. Zahlreiche Vereine, Freizeitangebote wie Tennis, Fußball, Handball und mehrere Spielplätze, sowie diverse Gastronomieangebote runden das Angebot der Gemeinde ab. Über die A96, die man in circa 10 Minuten erreicht, ist man hervorragend an die Stadt München angebunden.
Energieausweis (Bedarfsausweis)
Baujahr: 1974 – Baujahr Wärmeerzeuger 2019
Energieausweis (Bedarfsausweis)
Kennwert: 204,3 kWh/(m2*a)
Energieeffizienz: G
Energieträger: Öl
Energieausweis ausgestellt: 30.07.2026
Energieausweis gültig: 29.07.2036
Sonstiges
Die Informationen stammen vom Eigentümer. Trotz regelmäßiger Prüfung von Daten, Bildern und Informationen übernehmen wir keine Haftung für die Richtigkeit der Angaben. Die Grundrisse sind nicht maßstabsgetreu und schematisch und es können keine Ansprüche daraus hergeleitet werden bzw. werden kategorisch ausgeschlossen.
Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass wir Unterlagen nur an Interessenten versenden, die uns ihre kompletten Kontaktdaten, inklusive der Telefonnummer zur Verfügung stellen.
Zur Texterstellung und Aufbereitung einzelner Inhalte wurde unter Umständen auch moderne Software, einschließlich Künstlicher Intelligenz (KI), unterstützend eingesetzt. Der Rasen ist aufgrund der Trockenperiode vertrocknet und wurde mittels KI begrünt.
Die Terrasse und der Balkon wurden zur Hälfte bei der Wohnflächenberechnung berücksichtigt.
Provision
Die Käuferprovision für dieses Objekt beträgt 2,38 % (inklusive 19,00% Mehrwertsteuer) vom Wert der Gegenleistung, d.h. dem notariell verbrieften Kaufpreis. Mit dem Verkäufer wurde eine Vereinbarung in derselben Höhe getroffen.
