Beschreibung
Unser nächstes Projekt in Eichenau ist ein gepflegtes, teilweise modernisiertes Reiheneckhaus aus dem Baujahr 1969. Das Haus überzeugt durch einen durchdachten Grundriss mit großzügigen Wohnflächen, mehreren Schlafräumen sowie einem ausgebauten Dachgeschoss. Die Wohnräume verteilen sich auf Erdgeschoss, Obergeschoss und Dachgeschoss, zusätzlich steht ein voll unterkellertes Untergeschoss zur Verfügung.
Erdgeschoss
Der Eingangsbereich führt zunächst in einen praktischen Windfang, von dem aus sowohl das Gäste-WC als auch der zentrale Flur erreichbar sind. Das Gäste-WC verfügt über ein Fenster, WC und Waschbecken. Der großzügige Flur bildet das Herzstück des Erdgeschosses und verbindet die verschiedenen Wohnbereiche miteinander. Auf der linken Seite befindet sich die separate Küche, die über eine praktische Durchreiche zum angrenzenden Esszimmer verfügt. Esszimmer sowie Küche und Eingangsbereich sind mit einem ansprechenden Fliesenboden ausgestattet. Das Esszimmer bietet ausreichend Platz für einen großen Esstisch. Das Wohnzimmer ist großzügig geschnitten und mit Eichen-Stäbchenparkett ausgestattet. Große Fensterflächen sorgen für viel Tageslicht und bieten einen schönen Blick in den liebevoll angelegten Garten. Von hier aus gelangt man direkt auf die Südwest-Terrasse, die mit einer Markise ausgestattet ist und zum Entspannen im Freien einlädt.
Obergeschoss
Über die zentrale Treppe gelangt man in das Obergeschoss. Hier befinden sich drei Schlafzimmer, die flexibel als Eltern-, Kinder- oder Arbeitszimmer genutzt werden können. Der Flur sowie die Schlafzimmer sind mit Teppichboden ausgestattet. Eines der Schlafzimmer verfügt über einen direkten Zugang zum Balkon mit Südwest-Ausrichtung, der einen tollen Ausblick auf die ruhige Nachbarbebauung bietet. Das Badezimmer im Obergeschoss ist mit Fenster ausgestattet und verfügt über Badewanne, Waschbecken und WC.
Dachgeschoss
Das Dachgeschoss ist ausgebaut und bietet zusätzliche Wohnfläche. Hier befinden sich ein Wohn- bzw. Aufenthaltsraum mit kleiner Küchenzeile, ein Schlafzimmer sowie ein Badezimmer. Die Küchenzeile ist mit einem Waschbecken ausgestattet und eignet sich beispielsweise für Gäste, größere Kinder oder als separater Wohnbereich. Das innenliegende Bad im Dachgeschoss verfügt über Dusche, WC, Bidet und Waschbecken. Eine Netzwerkverkabelung sowie eine Video-Gegensprechanlage sind hier ebenfalls vorhanden.
Kellergeschoss
Das Haus ist vollständig unterkellert und bietet zahlreiche Nutzflächen. Ein besonderes Highlight ist der großzügige Party- bzw. Hobbyraum mit offenem Kamin, Theke und Sitzbereich – ideal für Feiern oder gesellige Abende.
Garage und Außenbereich
Zur Immobilie gehört eine Garage mit elektrischem Garagentor. Oberhalb der Garage befindet sich ein großzügiger Stauraum, der sich ideal zur Lagerung von saisonalen Gegenständen, Werkzeug oder Haushaltsutensilien eignet. Vor dem Garagentor, direkt auf dem Grundstück, steht ausreichend Platz zur Verfügung, um einen weiteren PKW bequem abzustellen. Zusätzlich gibt es einen Werkraum mit Werkbank und Starkstromanschluss, der sich ideal für handwerkliche Tätigkeiten eignet. Dadurch besteht aber auch eine einfache und zukunftssichere Möglichkeit zur Installation einer Wallbox für ein Elektrofahrzeug. Der Außenbereich rund um das Haus ist aufwändig mit Naturstein- bzw. Granitflächen gestaltet und pflegeleicht angelegt. Die Terrasse sowie der Gartenbereich sind nach Südwesten ausgerichtet. Ein überdachter Freisitz erweitert den Wohnbereich nach draußen und bietet einen geschützten Platz zum verweilen.
Ausstattung
In den vergangenen Jahren wurden bereits verschiedene Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt:
- Heizungsanlage erneuert (2022)
- Velux-Dachfenster erneuert (2020) inkl. Außenrollo
- Garagentorantrieb erneuert (2021)
- Öltank erneuert (2015) – Fassungsvermögen ca. 5.000 Liter
- Teilweise Erneuerung der Heizkörper (2013)
- Teilweise Austausch der Kellerfenster gegen Kunststofffenster (2010)
Weitere Modernisierungen am Objekt:
- Garagendach inkl. Übergang zum Haus sowie Wintergartenbereich in 2005 saniert (inkl. Regenrinnen und Dachstuhl) – Gartenanlage und Pflasterarbeiten ca. 2005
- Renovierung der beiden oberen Bäder ca. 1994
Lage
Ländlich, aber verkehrstechnisch sehr gut angebunden: Die Gemeinde Eichenau liegt etwa 6 km östlich von Fürstenfeldbruck und circa 20 km westlich vom Münchner Zentrum entfernt. Die „Gartenstadt“ Eichenau gehört zu den gefragtesten und schönsten Standorten im westlichen Landkreis und bietet eine ideale Infrastruktur. Die Gemeinde verfügt über einen eigenen S-Bahn Anschluss (Circa 2 Kilometer vom Haus entfernt und in circa 5 Minuten mit dem Auto erreichbar) mit kostenfreien Parkplätzen. In knapp 25 Minuten erreicht man mit der S4 den Münchner Hauptbahnhof. Der Ort wird überwiegend von Einfamilienhäusern, Doppelhäusern und Reihenhäusern dominiert und überzeugt durch die Nähe zu München und seinen hohen Freizeit- und Erholungswert. Am Eichenauer Badesee, an dem man sogar im Hochsommer einen freien Platz ergattern kann, gibt es einen Beachvolleyballplatz sowie einen Skaterplatz. Der idyllische Starzelbach oder das herrliche Naturschutzgebiet laden zu einem Spaziergang ein und bieten Platz zum Entspannen. Entlang der Hauptstraße und fussläufig erreichbar, findet man diverse Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Apotheken, Bäcker und Metzger sowie alle Geschäfte des täglichen Bedarfs. Weiterhin gibt es eine große Auswahl an Kinderbetreuungsmöglichkeiten (Krippen und Kindergärten), zwei Grundschulen und eine Mittelschule. Zahlreiche Vereine, Freizeitangebote wie Tennis, Fußball, Handball und mehrere Spielplätze, sowie diverse Gastronomieangebote runden das Angebot der Gemeinde ab. Über die A96, die man in circa 10 Minuten erreicht, ist man hervorragend an die Stadt München angebunden.
Energieausweis (Bedarfsausweis)
Baujahr: 1969
Energieausweis (Verbrauchsausweis) (Kennwert): 182,1 kWh/(m2*a)
Energieeffizienz: F
Energieträger: Öl
Energieausweis ausgestellt: 31.01.2026
Energieausweis gültig: 30.01.2036
Sonstiges
Die Informationen stammen vom Eigentümer. Trotz regelmäßiger Prüfung von Daten, Bildern und Informationen übernehmen wir keine Haftung für die Richtigkeit der Angaben. Die Grundrisse sind nicht maßstabsgetreu und schematisch und es können keine Ansprüche daraus hergeleitet werden bzw. werden kategorisch ausgeschlossen. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass wir Unterlagen nur an Interessenten versenden, die uns ihre kompletten Kontaktdaten, inklusive der Telefonnummer, zur Verfügung stellen.
Zur Texterstellung und Aufbereitung einzelner Inhalte wurde unter Umständen auch moderne Software, einschließlich Künstlicher Intelligenz (KI), unterstützend eingesetzt.
Hinweis zu den Bildern:
Einige der im Exposé dargestellten Innenbilder wurden KI-gestützt visualisiert. Sie zeigen beispielhaft, welches Potenzial in den Räumlichkeiten steckt und wie sich diese mit überschaubarem finanziellem Aufwand und gegebenenfalls auch durch eigene handwerkliche Arbeit modern und zeitgemäß gestalten lassen. Die Darstellungen dienen somit als Inspiration für mögliche Gestaltungsmöglichkeiten der Räume.
Der Balkon und die Terrasse wurden je zur Hälfte bei der Wohnflächenberechnung berücksichtigt.
Provision
Die Käuferprovision für dieses Objekt beträgt 2,38% (inklusive 19,00% Mehrwertsteuer) vom Wert der Gegenleistung, d.h. dem notariell verbrieften Kaufpreis. Mit dem Verkäufer wurde eine Vereinbarung in derselben Höhe getroffen.
