Overview
- Updated On:
- 3. April 2025
- 4 Bedrooms
- 2 Badezimme
- 224.75 m2
Objektbeschreibung
*Hinweis: Einige der gezeigten Fotos wurden mithilfe von moderner KI-Technik visualisiert, um Ihnen exemplarisch aufzuzeigen, wie das Haus nach einer stilvollen Modernisierung aussehen könnte – selbstverständlich mit überschaubarem Aufwand realisierbar. Eine grobe Kosteneinschätzung sowie Empfehlungen zu zuverlässigen Handwerksbetrieben, etwa für Bodenbeläge oder Malerarbeiten, erhalten Sie selbstverständlich direkt von uns.*
In ruhiger, gewachsener Wohnlage – umgeben von großzügigen Grundstücken mit gepflegten Einfamilienhäusern – präsentiert sich dieses charmante Einfamilienhaus mit einem liebevoll angelegten und eingewachsenen Garten. Die solide Bauweise, der gepflegte Zustand und die durchdachte Raumaufteilung machen dieses Objekt zu einer besonderen Gelegenheit für Menschen, die Wert auf Beständigkeit und ein angenehmes Wohnumfeld legen.
Erdgeschoss – Licht, Leben, Geborgenheit
Ein großzügiger Eingangsbereich führt Sie in zwei helle Schlafzimmer, ideal als Kinderzimmer, Büro oder Gästezimmer nutzbar. Die modernisierte Küche ist mit hochwertigen Geräten ausgestattet und bietet ausreichend Platz für den Alltag. Das Duschbad mit ebenerdiger XXL-Dusche überzeugt durch seine zeitgemäße Gestaltung.
Das helle Wohnzimmer ist das Herzstück des Hauses. Hier entsteht eine angenehme Wohnatmosphäre – ideal für gemütliche Stunden im Kreise Ihrer Familie. Direkt angrenzend liegt der Essbereich mit Kaminofen, der besonders in der kühleren Jahreszeit für eine wohlige Stimmung sorgt. Ein separates Gäste-WC komplettiert das Erdgeschoss. Vom Wohnzimmer sowie einem Schlafzimmer gelangen Sie direkt auf die Terrasse – mit schönem Blick in den gepflegten Garten, der zum Verweilen einlädt.
Dachgeschoss – Rückzugsort mit Potential
Eine stilvolle Holztreppe führt Sie in das Dachgeschoss. Die helle Galerie kann vielseitig genutzt werden – ob als Leseecke, Arbeitsbereich oder Spielzimmer. Zwei weitere Schlafzimmer stehen hier zur Verfügung. Besonders hervorzuheben ist das großzügige Wohnzimmer mit Zugang zum Balkon – mit schönem Blick ins Grüne. Eine zusätzliche Küche sowie ein gepflegtes Wannenbad ermöglichen auch hier eine flexible Nutzung, z. B. als separate Wohneinheit für Familienangehörige oder Gäste.
Fazit – Ein Haus mit Seele und Möglichkeiten
Dieses Einfamilienhaus überzeugt durch seine gute Raumaufteilung, gepflegten Zustand und die ruhige Lage. Es bietet viel Platz für Familien, Paare oder alle, die ein Zuhause mit Substanz und Potenzial suchen – ein Haus, das auf soliden Fundamenten ruht und bereit ist für die nächste liebevolle Gestaltung.
Wir unterstützen Sie gerne bei der Einschätzung möglicher Modernisierungen, stellen Kontakte zu verlässlichen Handwerkern her und begleiten Sie auf dem Weg zu Ihrem neuen Zuhause.
Ausstattung
- Ansprechende Küche im Erdgeschoss (Induktionskochfeld, Geschirrspüler, Backofen, Kühl-/Gefrierkombi, Dunstabzug – Geräte von Bosch, Siemens und AEG) mit ausreichend Ober- und Unterschränken, einem Apothekerschrank und einer Edelstahlspüle
- Helles, modernisiertes Tageslichtbad im Erdgeschoss mit XXL-Dusche, Spiegelschrank, Pissoir, großem Waschbecken mit Unterschrank, Handtuchheizkörper und WC
- Separates Gäste-WC im Erdgeschoss
- Essbereich gefliest mit einem Kaminofen
- Ansprechende Bleiverglasung im Esszimmer
- Offenes & helles Wohnzimmer mit einer Doppelflügeltür und Zugang zur Terrasse
Terrasse mit Naturstein & Markise - Parkettboden im Wohnzimmer sowie Stäbchenparkett (Eiche) in den oberen Räumlichkeiten
- Zwei Schlafzimmer im Erdgeschoss
- Großzügige (circa 70 Quadratmeter Grundfläche) Terrasse mit Polygonalplatten (Naturstein), Freisitz & Markise mit Ausrichtung nach Süden
- Freisitz mit Kamin
- Liebevoll und strukturiert angelegter Garten mit Obstbäumen
- Holztreppe zur Galerie
- Zwei Schlafzimmer im Obergeschoss
- Geräumiges Wohnzimmer im Obergeschoss mit Zugang zum Balkon mit circa 12 Quadratmeter Grundfläche
- An das Wohnzimmer angrenzende Küche mit Backofen, Ceran-Kochfeld und Edelstahlspüle
Bad im Obergeschoss mit Fenster, Wanne, Waschbecken und WC - Die Holzfenster bzw. Kunststofffenster wurden teilweise gegen Holz-/ Alufenster getauscht; Rollos manuell oder elektrisch betrieben
- Sat-Anlage Doppelgarage mit elektrischem Garagentor und Tür zum Eingangsbereich
Lage
Einkaufsmöglichkeiten:
In der Umgebung finden sich zahlreiche Geschäfte, die den täglichen Bedarf abdecken. Supermärkte, Bäckereien und Drogerien sind in wenigen Minuten erreichbar. Zudem gibt es in Graben verschiedene Fachgeschäfte und lokale Märkte, die eine gute Auswahl an Produkten bieten. Für größere Einkäufe bietet sich das nahegelegene Einkaufszentrum in Augsburg an, das eine Vielzahl von Geschäften und Dienstleistungen bereithält.
Wichtige Arbeitgeber:
Graben und die umliegenden Städte bieten eine Vielzahl von Arbeitsplätzen in unterschiedlichen Branchen. Zu den wichtigen Arbeitgebern in der Region zählen Unternehmen aus den Bereichen Maschinenbau, Logistik und Dienstleistungen. Die Nähe zu Augsburg, einer der wirtschaftlich stärksten Städte Bayerns, eröffnet zudem zahlreiche Beschäftigungsmöglichkeiten in großen Unternehmen und Konzernen.
Freizeitmöglichkeiten:
Die Lage in Graben bietet auch zahlreiche Freizeitmöglichkeiten. Die umliegenden Grünflächen und Parks laden zu Spaziergängen, Sport und Erholung im Freien ein. Zudem gibt es in der Nähe Sportvereine, Spielplätze und kulturelle Einrichtungen, die das Leben in der Gemeinde bereichern. Insgesamt bietet die Ulmenstraße eine attraktive Lage mit einer guten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, vielfältigen Einkaufsmöglichkeiten und einer Vielzahl von Arbeitgebern in der Umgebung. Diese Kombination macht die Adresse zu einem idealen Wohnort für Familien und Berufstätige.
Energieausweis (Verbrauchsausweis)
Baujahr: 1975
Energieausweis (Kennwert): 114,33 kWh/(m2*a)
Energieeffizienz: D
Energieträger: Öl
Energieausweis ausgestellt: 07.02.2025
Energieausweis gültig: 06.02.2035
Sonstiges
Die Informationen stammen vom Eigentümer. Trotz regelmäßiger Prüfung von Daten, Bildern und Informationen übernehmen wir keine Haftung für die Richtigkeit der Angaben. Die Grundrisse sind nicht maßstabsgetreu und schematisch und es können keine Ansprüche daraus hergeleitet werden bzw. werden kategorisch ausgeschlossen. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass wir Unterlagen nur an Interessenten versenden, die uns ihre kompletten Kontaktdaten, inklusive der Telefonnummer, zur Verfügung stellen.
Bei der Wohnflächenberechnung wurden die Terrasse zu einem Drittel und der Balkon mit der Hälfte ihrer Grundfläche berücksichtigt.
Provision
Die Käuferprovision für dieses Objekt beträgt 1,785% (inklusive 19,00% Mehrwertsteuer) vom Wert der Gegenleistung, d.h. dem notariell verbrieften Kaufpreis. Mit dem Verkäufer wurde eine Vereinbarung in derselben Höhe getroffen.
